拆迁安置补偿中预期利益是合同订立时能够预见到的利益，即便合同履行过程中因逾期交房实际损失(租金)超过合同订立时能够预见到的利益(双倍过渡费)，也应当以订立时能够预见到的利益为限。且从利益平衡角度而言，旧城的更新改造，势必提升被拆迁地块的价值，在拆迁安置过程中，被拆迁人是既得利益获得者，拆迁人对逾期交房无主观过错且逾期交房并未导致被拆迁人在案涉拆迁获得的重大利益(拆迁安置房屋)中遭受损害，被拆迁人请求按照租金利益计算逾期交房损失不应予以支持。
「案情简介」
本案系拆迁安置补偿合同纠纷，被拆迁人房屋(临街商铺、住房)被拆迁后，安置补偿涉及8套房屋(1013.61㎡)、7个车位、2个商铺(临街576㎡)，开发商逾期交房数年，一审诉讼过程中当事人申请对租金进行鉴定，一审判决采用鉴定意见，判决开发商赔偿逾期交房损失1220余万元。后区城投公司、开发商委托我所律师代理二审，二审改判，仅判决开发商支付逾期交房损失20余万元，两次判决相差1200万元。被拆迁人向最高院申请再审，最高院驳回被拆迁人的再审申请。本案三级法院审理重点及法律适用均有差异。
具体案情简述：
(一)2011年4月18日，被告区城投公司与周某某、栾某某签订《XXXXX私有房屋拆迁安置补偿协议》，补偿协议主要约定如下内容：
1、拆迁房屋总建筑面积为862.89㎡。
2、周某某、栾某某以被拆迁房及土地的采用产权调换的方式安置。
3、回迁房土地、房屋所有权证由区城投公司负责办理，回迁给原产权人或法定继承人原面积办证所需税费由区城投公司负责，房屋维修基金、可视对讲、集中供热设施由周某某、栾某某负责。
4、回迁安置临街地上一层商铺建筑面积为376平方米、二层商铺建筑面积为376平方米、住宅建筑面积为966平方米、地下车位为七个。
5、过渡期限暂定为30个月，过渡期自签订协议之日起至区城投公司书面通知交房日期计算。周某某、栾某某自行解决过渡房源。根据原有产权证证载建筑面积，住宅或办公在暂定过渡期内按10元/㎡/月进行临时过渡费补偿，每月临时安置过渡费为4846.00元，每半年领取一次(多退少补)。商铺停产停业补偿费(过渡费)：在暂定过渡期内按30元/㎡/月进行补偿，每月8858.00元，每半年领取一次(多退少补)。实际过渡期超过30个月的，区城投公司加倍支付住宅临时安置过渡费和商铺停产停业补偿费(过渡费)。
6、区城投公司书面通知交房条件为：安置房竣工验收合格，水、电、路通畅，绿化及配套工程通过相关部门验收合格”。
(二)2013年3月5日，三方签订《回迁安置房选房确认书》，确认回迁安置房屋8套，建筑面积合计1013.61㎡，并明确了具体房号。
(三)2013年4月2日，三方签订《商铺回迁安置确认书》两份，确认回迁商铺参考建筑面积为563.1㎡，参考套内建筑面积为403.64㎡，并明确了具体房号。因周某某、栾某某选择的商铺超出原回迁面积，2013年4月11日周某某向雄业公司补交了超面积款项共计6459257元。
(四)2013年8月15日，三方签订《回迁安置车位确认书》，确认回迁安置车位七个，并明确了房号。
(五)区城投公司加倍支付周某某、栾某某住宅临时安置过渡费、商铺停产停业补偿费(过渡费)至2017年9月30日，之后未支付。
(六)2017年9月27日、2018年2月8日案涉房屋经住建部门竣工备案。
(七)2019年1月27日，一审审理中，区城投公司申请对案涉商铺月租金价格进行评估，云南XXXXX评估公司评估结论：案涉商铺在2013年10月18日至评估基准日2018年11月30日的平均每方米月租金的评估值为：①第一层单价为241.00元、月;②第二层119.00元/月。
(八)2019年9月2日，二审审理过程中各方当事人共同对八套房屋、7个车位进行了交接。各方当事人确认，周某某、栾某某还应补交51768元的超面积房款，该笔房款从法院判决确认的过渡费中进行抵扣。
「本案的焦点、难点」
一审(市中院)：
一、回迁安置房是否具备交房条件，区城投公司是否履行书面通知交房义务;
二、区城投公司是否存在违约行为;
三、房屋、商铺、车位损失的起止时间如何认定以及逾期违约损失是否应当支持;
四、办理不动产权登记证的相关税费应由谁承担。
二审(省高院)：
1.案涉安置住宅、车位、商铺是否应当交付。
2.城投公司、雄业公司应否于实际交付之日起三个月内办理交付不动产权证。
3.周某某、栾某某主张的逾期交房损失是否有事实和法律依据。
再审(最高院)：
1.申请人主张的逾期交房的利益损失如何计算的问题。
2.被申请人是否应在交房后90日内办理案涉房屋产权证的问题。
「判决结果及理由」
一审：
判决：一、由区城投公司、XX公司在本判决生效之日起一个月内向周某某、栾某某交付8套房屋、2个商铺、7个车位，并在实际交付使用之日起三个月内办理交付不动产权证;
二、办证过程中涉及土地使用的相关税费在940.2㎡内由区城投公司负担，超过该面积部分所产生的费用由周某某、栾某某负担;涉及房屋、商铺、车位建筑产权方面的相关税费在862.89㎡内由区城投公司负担，超过该建筑面积部分所产生的费用由周某某、栾某某负担;房屋维修基金、可视对讲、集中供热设施费用由周某某、栾某某负担;三、由区城投公司在本判决生效之日起十五日内向周某某、栾某某支付逾期交房损失12242754.66元;
四、驳回周某某、栾某某的其他诉讼请求。
二审：
一、撤销XXXX市中级人民法院(2017)云03民初XX2号民事判决;
二、由区城投公司、XX公司于本判决生效之日起三十日内向周某某、栾某某交付1幢第一层1001、1002号和第二层2002号商铺;
三、由区城投公司于本判决生效之日起十五日内向周某某、栾某某支付住宅、车位的逾期交房损失171826.44元和商铺的逾期交房损失，商铺的逾期交房损失以每月17716元为基数，从2017年10月1日计算至商铺实际交房之日止;
四、驳回周某某、栾某某的其他诉讼请求。
再审：
驳回周某某、栾某某的再审申请。
判决主要理由：
一审：
(一)回迁安置房是否具备交房条件问题，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《拆迁安置补偿协议》约定：“甲方书面通知交房条件为：安置房竣工验收合格，水、电、路通畅，绿化及配套工程通过相关部门验收合格。”案涉房屋、商铺位于1栋，车位位于3栋，3栋竣工验收日期为2017年9月4日，备案日期为2017年9月27日，1栋竣工验收日期为2018年2月8日，备案日期为2018年7月31日。城投公司主张已竣工验收并于2017年9月30日通知周某某接房，而住房、商铺竣工验收日期为2018年2月8日，备案日期为2018年7月31日，显然交房条件尚未成就。城投公司提供的证据不足以证实其书面通知周某某、栾某某交房的事实。
(二)城投公司是否存在违约问题，一审法院认为依据《拆迁安置补偿协议》约定：(首次领取过渡费期限：2011年4月18日-2012年4月17日)，实际过渡期超过30个月。30个月过渡期满后，即2013年10月17日城投公司就应当交付涉案房屋。但时至2018年2月8日住房、商铺才竣工验收，城投公司仍未书面通知交房，逾期交付行为已构成违约。且在本院认为部分适用了《合同法》第三十九条、第四十条格式条款的有关规定。
(三)损失的起止时间如何认定以及逾期违约损失是否应当支持问题，一审法院认为依据《拆迁安置补偿协议》约定：实际过渡期超过30个月。过渡期满后，城投公司就应当交房，逾期损失应从2013年10月17日起算。适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款相关规定，逾期损失应从2013年10月17日起算至2019年3月16日共计65个月。按双方当事人达成的住房18元/㎡/月，车位300元/个/月及评估意见的第一层1001、1002号商铺的月租金单价241元，第二层2002号商铺的月租金单价人民119元，逾期交房损失1541700.81元(1013.61㎡×18元/月×130%×65个月)，回迁商铺一层逾期交房损失8820961.5元(563.10㎡×241元/㎡/月×65个月)，回迁商铺二层逾期交房损失3043645.15元(393.49㎡×119元/㎡/月×65个月)，回迁车位逾期损失136500元(7个×300元/月/个×65个月)，以上共计13542807.46元。扣除城投公司已支付的过渡费1300052.8元，城投公司还应赔偿损失12242754.66元。
(四)就办理不动产权登记证的相关税费问题，一审法院认为，依据按《拆迁安置补偿协议》约定：拆迁安置协议约定的证载面积940.2㎡，该土地办理相关证税费在原用地面积940.2㎡新办证范围内由城投公司负担，超过原用地面积940.2㎡部分由周某某负担;房屋办证税费，在原证载面积862.89㎡内新办证范围内由城投公司承担，超过862.89㎡部分由周某某负担。
(五)就周某某主张的商铺租金损失违约金问题，一审法院认为，该主张与《拆迁安置补偿协议》约定不符，且城投公司既赔偿逾期违约损失又赔偿违约金，会导致重复计算，不予支持。
二审：
(一)案涉安置住宅、车位、商铺是否应当交付的问题。
住宅、车位，各方当事人在二审诉讼期间已实际进行交接，法院予以确认。
关于商铺，按照约定城投公司本应于2013年10月18日，即30个月过渡期届满之日向被拆迁人进行交房，但直至商铺竣工验收合格之后，至今也未通知交房，构成违约。商铺超面积安置是否需补交房款的问题，因城投公司、雄业公司并未提起反诉，其可以另案主张。
(二)城投公司、雄业公司应否于实际交付之日起三个月内办理交付不动产权证的问题。
《拆迁安置补偿协议》中并未就办理不动产权证的期限作出约定，周某某、栾某某请求实际交付之日起90天内交付不动产权证无合同依据，不予支持。关于周某某认为本案可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款第二项的规定问题，本案属于拆迁安置补偿纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，拆迁安置用房的产权证办理流程与商品房买卖合同中商品房的办理流程并不相同，故不应参照适用《解释》中关于逾期办证期限的规定。此外，由于《拆迁安置补偿协议》已明确约定对于回迁安置用房的办证问题由城投公司负责，虽然本院未就不动产权证的办理支持周某某三个月的主张，但作为拆迁人城投公司和提供安置用房的XX公司应当于交付房屋之后积极为被拆迁人办理相应的不动产权证。
(三)周某某、栾某某主张的逾期交房损失问题。
周某某主张的逾期交房损失是以30个月过渡期届满之日起算，以安置的住宅、车位、商铺的租赁价格为标准计算逾期交房损失，其主张的该损失系以合同履行以后可以获得的利益为基础，属于可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可得利益损失的范围限于不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案是拆迁安置补偿协议纠纷，对于拆迁主体城投公司来说，其订立合同时能够预见到的损失应限于合同约定的双倍过渡费(停产停业补偿费)的范围之内，故本院支持的逾期交房损失以合同约定的拆迁人逾期安置交房双倍过渡费的范围进行认定。关于周某某认为合同约定的双倍过渡费属于《城市房屋拆迁管理条例》规定的法定补偿费用，与其主张的逾期交房违约责任并非同一性质的问题，拆迁人擅自延长过渡期限，对合同约定的过渡期逾期安置时支付双倍过渡费，属于拆迁人应承担的违约责任，该违约责任的性质并不因《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条规定应当自逾期之月起增加临时安置补助费(过渡费)而改变。
关于住宅、车位，虽然2017年9月30日，城投公司、XX公司通知接房时，住宅、车位已竣工验收，达到了交付条件，但城投公司、雄业公司并未举证证明接房当天其向周某某主张过补交超面积房款的事实，故其以周某某拒绝补交房款为由，认为其不应承担2017年9月30日之后的逾期交房责任，不予采信，城投公司应当承担逾期交房的违约责任。按照《拆迁安置补偿协议》第四条第1条约定，对于住宅或办公在30个月过渡期内按每个月10元/㎡计算，每月过渡费为4846元，超过30个月过渡期后，加倍支付过渡费，则每月的逾期过渡费为9692元。因城投公司已加倍支付过渡费至2017年9月30日，住宅或办公的安置房屋各方已于2019年9月2日交付，故本院按照每月9692元的标准，从2017年10月1日起至2019年9月2日止计算住宅或办公的逾期过渡费，即9692元/月×23.07个月=223594.44元。因本案各方当事人对于住宅超面积房款51768元在本院判决确认的住宅过渡费中进行抵扣已达成协议，抵扣后，城投公司还需支付171826.44元。
关于商铺，城投公司在2017年9月30日口头通知接房时，商铺尚未竣工验收，不符合《拆迁安置补偿协议》约定的“安置房竣工验收合格”交房条件。但商铺已于2018年2月8日竣工验收，故城投公司应于商铺竣工验收合格后通知周某某接房。虽然2017年12月4日，周某某将本案诉至一审法院，但诉讼期间并不影响城投公司向周某某、栾某某履行通知交房的义务，但城投公司未在商铺竣工验收合格之后，通知周某某、栾某某接房，故其应当加倍支付商铺停产停业补偿费至实际交房之日止。按照《拆迁安置补偿协议》第四条约定，对于商铺在30个月过渡期内按每个月30元/㎡计算，每月停产停业补偿费为8858元，超过30个月过渡期后，加倍支付停产停业补偿费，则每月的逾期停产停业补偿费为17716元，因城投公司已加倍支付至2017年9月30日，故商铺的停产停业补偿费从2017年10月1日计算至商铺实际交房之日止。
此外，关于城投公司主张的鉴定费20000元应由周某某、栾某某承担的问题，本院认为，因城投公司并不认可以租金的方式计算逾期交房损失，但其仍然提出租赁价格的鉴定申请，故该笔鉴定评估费用应由其自行承担。
再审：
一、关于申请人主张的逾期交房的利益损失如何计算的问题。
依据《合同法》第一百一十三条规定，案涉《补偿协议》系周某某、栾某某与城投公司于2011年4月17日签订，合法有效，双方均应依约全面履行，否则应承担违约责任。该《协议》“四、拆迁过渡1.过渡期期限暂定为30个月(人力不可抗拒因素除外，如：地震：地震等)，过渡期自协议签订之日起至被申请人书面通知交房日期计算......实际过渡期超过30个月，被申请人加倍支付住宅临时安置过渡费和商铺停产停业补偿费(过渡费).....”根据协议条款，案涉《补偿协议》中并未明确被申请人向申请人交房的具体时间。而就双方签订日期2011年4月份来看，届时案涉荷花塘片区尚未完成拆迁清理工作(实际上XX公司于2012年底至2013年初才开始进驻XXX片区进行建设)。双方在签订协议时都能合理的预见到在临时过渡期满(30个月)后的2013年8月17日前，被申请人是无法实现交房义务的。因此，案涉《补偿协议》的双倍过渡费约定实际上是双方在合同签订时都能够预见到的违反合同后给对方造成的利益损失，对逾期交房的违约责任二审判决以双方签订的《补偿协议》中的双倍过渡费认定并无不当，应予维持。
另外，从利益平衡角度评判，案涉拆迁工程的性质为城市旧城改造建设，案涉房屋拆迁前属于旧城中心，对包括申请人在内的所有被拆迁户的房屋之所以要拆迁改造，是因为XX市人民政府为了适应经济社会发展需要，提升XX城市品位和档次，改善周边交通和居住环境。拆迁后案涉XXX片区成为XX市现代化城市商业中心，每一个被拆迁户都是经济社会发展和XX城市现代化面貌改观下的受益人。具体到本案的申请人的被拆迁房屋土地在拆迁前后的价值对比状况(2012年)，被拆迁房屋土地在拆迁以前的状况为：土地的性质为二类工业用地拆迁面积940.2平方米、简易铺面295.28平方米、办公用房484.61平方米、普通简易房83平方米，拆迁前申请人的土地房屋总价值评估为7，259，221元。拆迁后土地的性质为一类商业、住宅用地回迁安置国土面积为119.2平方米(且在原被拆迁房屋土地位置上一楼得到商铺面积为563.1平方米)、一层商铺376平方米、二层商铺376平方米、住房966平方米、车位7个，拆迁后的回迁商铺住宅车位在2012年的总价值评估为18，794，503元(不含超面积价值)。因此，就算是在八年前的2012年，按照评估价值，拆迁后申请人获得的回迁安置房屋土地的价值比拆迁前的价值高出11，535，282元。八年后的今日，申请人的回迁安置房价值远远高出2012年的几倍价值。因此，申请人在案涉拆迁房屋中是既得利益获得者。而被申请人未能在协议约定的30个月过渡期内交房有客观上不能交房的原因，根据原审和再审查明的事实和证据看，被申请人和原审被告对逾期交房并无主观过错(无逾期的故意也无逾期的过失)。因此，申请人在本案涉拆迁工作中获得了重大利益，而被申请人对逾期交房并无主观过错且逾期交房并未导致申请人在本案涉拆迁获得的重大利益(拆迁安置房屋)中遭受损害。因此，申请人再审请求按照租金利益计算逾期交房损失不应予以支持。
二、被申请人是否应在交房后90日内办理案涉商铺产权证的问题。案涉《补偿协议》并未对交房后办理案涉房屋产权证的期限和具体时间进行约定，但《补偿协议》已明确约定对于回迁安置用房的办证主体由城投公司负责，作为拆迁人城投公司和提供安置用房的雄业公司应当于交付房屋之后积极为被拆迁人办理相应的不动产权证。二审法院对于申请人周某某、栾某某要求被申请人在交房后90日内办理案涉房屋产权证的法律依据错误和事实理由不充分为由驳回申请人的该项上诉请求理由充分有据，应予支持。因此，申请人周某某、栾某某的该项再审申请请求不应当得以支持。但被申请人城投公司依据《补偿协议》负有办证义务，其交房后应当积极履行该项义务。
「主要代理观点」
二审：
一、城投公司与被上诉人签署的《拆迁安置补偿协议》第四条“拆迁过渡”条款约定内容符合法律的规定，不存在无效情形。原审判决否定该条款的效力，并判令城投公司在延长过渡期限按评估租金价格向原告支付违约损失，事实认定不清适用法律错误，二审应予纠正。
二、城投公司申请对案涉商铺的租赁价格进行评估，只是为了证明周某某单方委托的评估结论违背当时市场的租赁价格水平，以证实案涉商铺的合理租赁价格，并不表示城投公司同意在延长过渡期限内按评估的租赁价格支付违约金。一审中，城投公司始终坚持，在延长过渡期限内，城投公司应按协议约定以加倍支付过渡费的形式承担逾期交房的违约责任。一审判决采信评估意见，并按评估的租赁价格判令城投公司在延长过渡期限内支付违约金，违背当事人在协议中的约定，事实认定不清，适用法律错误。
三、城投公司与周某某就案涉住宅、车位的租赁价格达成一致意见，仅表示城投公司认可案涉住宅、车位的租赁价格。但并不表示城投公司同意，在延长过渡期限内，城投公司按该价格向周某某支付逾期交房的违约金。一审中，城投公司始终坚持，在延长过渡期限内，城投公司应按协议约定以加倍支付过渡费的形式承担逾期交房的违约责任。一审判决以城投公司与周某某就案涉住宅、车位的租赁价格达成一致为由，判令城投公司延长过渡期限按住宅18元/㎡/月、车位300元/个/月的租赁价格向周某某支付违约金事实认定不清、适用法律错误。
四、城投公司履行了交接房屋的通知义务，原审判决认定城投公司未履行交接房屋通知义务，事实认定错误。
五、城投公司于2017年9月30日通知交房时，除商铺尚未达到交付条件外，案涉住宅、车位均已达到《拆迁安置补偿协议》约定的交付条件，原审判决认定案涉住宅、车位未达到交付条件，事实认定不清。
六、一审判决判令城投公司、雄业公司在实际交付使用之日起3个月内交付案涉住宅、商铺、车位的不动产权证，违背法律的相关规定，事实上也无法履行。
七、按《拆迁安置补偿协议》约定，城投公司已给予了周某某巨大的优惠，周某某获取了巨大的经济利益，一审判决否定“拆迁过渡”条款的效力，判令在延长过渡期限内由城投公司按涉案住宅、商铺、车位的租赁价格支付巨额违约金，违背公平原则，损害城投公司及XX公司利益，且可能引发群体性事件，影响社会稳定。
再审：
一、拆迁安置补偿协议的性质属征收补偿合同，补偿是征收的显著特征。在国有土地上实施房屋拆迁，因拆迁人责任延长过渡期限的，逾期期间，由拆迁人向被拆迁人增加临时安置补助费，是拆迁人承担违约责任的法定方式，是征收补偿性的具体体现。二审判决城投公司按双倍过渡费标准向申请人承担违约责任，有充分的合同依据，也符合法律的规定。
二、在拆迁安置中，申请人获取了巨额不当利益，而非遭受了损失。
三、一审中，城投公司始终坚持按协议约定加倍支付过渡费的标准承担逾期交付房屋的违约责任，未与申请人就赔偿标准达成过合意。
四、申请人在再审申请书中提及的二审法院就案涉拆迁项目所作出的其他31份裁判文书及最高法院作出的(2017)最高法民申1266号裁定书的案件事实与本案的事实不同，对本案不具有参照性。
五、若本案改判，将引发其他被拆迁人的群诉群访，不利于政府在国有土地上依法实施房屋征收，社会效果不良。
「办案体会」
一、案件定性尤为关键，二审中杨西安主任提出本案《拆迁安置补偿合同》性质上属征收补偿合同，由此从根源上确立了拆迁安置的复杂性完全有别于一般商品房开发，拆迁安置中开发商逾期交房逾期违约金的范畴不应当参照最高院关于审理商品房合同纠纷的有关解释，该观点得到了省高院、最高院的支持，为扭转本案取到了至关重要的作用。
二、应重视对逾期损失规则的理解及应用，一审中，当事人自愿申请对商铺租金进行司法鉴定，一审法院依据鉴定结论进行判处，形式上并没有错误，二审中，代理人充分阐述依据本案合同性质应当依据《补偿合同》约定二倍赔偿，不应当采用租金水平赔偿，这个观点的确立是减少逾期交房赔偿标准、额度的重要手段，得到了二审法院的支持，使二审判决中逾期交房损失减少1200万余元。
三、应重视对利益平衡规则的理解应用。二审及再审中，代理人充分阐述了被拆迁人因城市更新改造所获得的巨大增值利益，最高院亦重点论述这个问题，并作出按《拆迁安置补偿协议》约定二倍支付逾期交房违金符合本案实际的论断。
四、充分认识事件的成就条件，本案中，一、二审法院均认定，在不符合合同约定的交房条件(即竣工验收)情形下，开发商发出的《交房通知》不符合合同约定，逾期交房的截止日期均判定为实际交房之日。本案中如条件一旦具备就再次发出交房通知，则可对逾期交房截止日期将能有效控制。
作者：杨西安