裁判要旨：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时符合：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形的，才能够排除法院的执行。
一、案情简介
XX银行与丘北县X食品公司、龙某等人借款合同纠纷一案，云南省昆明市中级人民法院（以下简称“昆明中院”）在诉讼保全阶段于2018年3月20日依法查封了龙某名下的诉争房屋。该案判决生效后，昆明中院对诉争房屋予以强制执行。原告赵某作为案外人向昆明中院提出异议，请求排除对诉争房屋的执行。昆明中院裁定驳回赵某的异议请求，赵某对该裁定不服，遂提出本案诉讼。
原告赵某述称：2014年9月26日，其向丘北县X食品公司、龙某等人提供借款130万元，2017年1月5日，因上述借款人无力归还借款，与赵某协商一致，用龙某名下的诉争房屋抵偿原告618092元借款并签订了《房屋买卖合同》，约定由龙某将其名下位于丘北县的诉争房屋作价618092元出售给赵某，龙某也于合同签订当日将诉争房屋交付给赵某占有使用。2018年4月24日，赵某与第三人胡某某签署《房屋转让协议》，将诉争房屋以72万元的价格转让给胡某某，胡某某又于2019年10月26日将诉争房屋以836000元的价格转让给何某，之后即由何某的父母居住使用至今。因诉争房屋所在小区土地证被房地产开发企业于2015年4月29日抵押至丘北县X银行，且抵押登记至今未解除，诉争房屋所在小区住户至今不能办理不动产权证，因此诉争房屋的所有权登记仍在龙某名下，胡某某与何某签订的《房屋买卖合同》约定房屋两证齐全过户给何某时付清全款，故截至2020年4月21日，何某已向胡某某付款806000元，余款3万元至今未付。基于上述事实，赵某提出诉讼请求：1、停止对诉争房屋的强制执行；2、请求确认赵某对诉争房屋享有足以排除强制执行的权益。
二、本案的焦点、难点
原告赵某是否享有足以排除强制执行的民事权益？
三、判决结果及理由
判决结果
一审法院判决驳回原告赵某的诉讼请求。
二审法院判决驳回赵某的上诉，维持原判。
终审判决理由：
一审、二审法院裁判理由大体相似：原告赵某系以诉争房屋于案涉法院查封前即已用于抵销其相应的借款债权为由，主张对诉争房屋的所有权及据此享有排除法院强制执行的民事权益，对此，因原告就诉争房屋并非用于自身居住使用而实质用于消灭其原有金钱债权，且，其基于抵债关系而享有的亦非诉争房屋的所有权，而是物权期待权，仍属债权范畴。故，基于债的平等性，该债权与本案所涉执行债权相比并不具有优先实现的价值利益。此外，虽然诉争房屋之后又经历多次转让并由最终受让人实际占有使用，但鉴于原告赵某于首次转让时并未取得诉争房屋的所有权且后续受让人系明知的情况下，加之转让行为均发生在法院查封之后，故上述情形亦不导致排除法院强制执行的相应后果。
四、主要代理观点
在本案一审、二审程序中，笔者作为被告XX银行的委托诉讼代理人出庭参加诉讼并提出以下代理意见：
（1）原告赵某与第三人龙某就诉争房屋并不存在真实的房屋买卖关系而是以物抵债关系，双方签订《房屋买卖合同》的目的不是为了居住，而是抵偿债务，原告并非真实买受人，本案不具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于一般买受人可就查封房屋要求排除强制执行的适用条件。
（2）现有证据不能证实原告在查封前即已合法占有诉争房屋，赵某将房屋再次出售时，房屋已经被查封，交易行为受到限制，其将房屋出售给第三人存在过错。而胡某某、何某在购买诉争房屋之时明知诉争房屋仍登记在龙某名下且已经被法院查封，却无视以上情形仍然购买，胡某某及何某同样具有过错，即并非善意买受人，同样不享有排除执行的权利。
五、办案体会
花钱购买房屋后，因出卖人的债务纠纷导致所购买的房屋被法院查封、拍卖，买受人向法院提出书面异议被驳回后，又向法院提起案外人执行异议之诉，申请停止对该房屋的强制执行，能否获得支持？根据相关法律规定及主流裁判观点，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时符合：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形的，才能够排除法院的执行。
生活中，我们在购买房屋时，要注意提前了解房屋是否存在查封、抵押等影响办理过户的情况。同时，在购买后，要及时督促出卖人办理房屋过户登记手续，如出卖人不配合过户，要保存好相关证据等，避免自身的权益受损。如在购买房屋时不注意或轻视上述风险，则可能陷入房财两空、维权不易的困境之中。
李晖
云南震序律师事务所
专职律师
职业经历：
2006年7月至2014年5月就职于富滇银行
2018年7月起执业，震序律师事务所专职律师
教育背景：
云南大学金融学专业
业务专长：
民商事、刑事诉讼
主要业绩：
代理交通银行股份有限公司云南省分行与云南安宁隆昌化工有限公司、云南钦河矿业有限公司、昆明安宁永昌物资经贸集团有限公司、云南天浩稀贵金属股份有限公司等系列案件；
代理招商银行股份有限公司红河分行与云南经峰律师事务所一案；
代理云南力跃商贸有限公司借款合同纠纷一案；
代理张风英诉张有兴等继承纠纷一案；
代理宋某华受贿罪一案；
代理李某坤受贿罪一案；
代理何某非法持有枪支、弹药罪一案等。
主要非诉讼业务
担任云南鑫科新材料工程技术有限公司常年法律顾问
担任昆明辰宇成消防设备有限公司常年法律顾问
