熬过2020年新冠疫情带来的最艰难时刻，民航业、旅游业、酒店业等与客流息息相关的企业也正在逐步走上轨道。然而，疫情一再的冲击，给这些企业也带来了巨大的经营压力，不少门店、酒店等因为没有熬过疫情的漫长寒冬而纷纷迎来关门潮，如今不少经营者在租赁期还未届满时便想提前解除租赁合同，并且认为因疫情解除租赁合同便不用承担违约责任，那司法判例是否真能如其所愿吗?
笔者在2021年12月30日通过alpha系统进行案例检索，以租赁合同纠纷为案由，全文模糊搜索“疫情、解除合同”2020年、2021年分别有19913条、17343条相关案例，可以看出因为疫情导致的租赁合同纠纷并未因国内新冠疫情由爆发到零星而有明显的下降。通过分析搜索结果，可以得出：1、此次新冠疫情对于这些企业而言是不可抗力已无可厚非。2、以疫情为不可抗力在疫情爆发时间结束后要求解除房屋租赁合同并且不承担违约责任法院并不支持。
我们通过一个判例来一探究竟。
案情简介：
2020年1月22日，原告A公司(合同丙方)与B公司(合同乙方)、C公司(合同甲方)签订《关于<首都机场商业面积租赁合同>的三方协议》(以下简称三方协议)后，C公司将机场的停车楼的运营与经营交由A公司负责，B公司向A公司分两次支付2020年1月1日至12月31日的租金，月租金7800元。B公司在本协议签订后的10个工作日内向A公司支付10000元作为履约保证金。
上述三方协议签订后，B公司未按照约定时间支付租金及履约保证金。仅于2020年5月22日支付一个月租金7800元。
2020年7月16日，A公司委托律师向B公司发送律师函，要求B公司按照三方协议的约定按期足额支付租金和履约保证金。
2020年8月10日，B公司向A公司发送《关于终止首都机场停车楼商业面积租赁的函》，表明因2020年航班旅客流量骤降，机场商业恢复遥遥无期，再加上自2月份以来因疫情原因已停业95%的市场运营长达7个月，形成巨大亏损，目前已无力支撑履行协议等五条原因以及依据最高人民法院对疫情定性为不可抗力，要求终止三方协议。
A公司于2020年8月12日进行了回复，没有同意解除合同的请求。后A公司向法院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告租金及占有使用费、违约金等。
一审法院认为(因内容较多，下文进行重点摘写)：
A公司与B公司签订的三方协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。
结合《民法总则》第一百八十条(现《民法典》第一百八十条)、《合同法》第一百一十七条(现《民法典》第五百九十条)的规定和我国新型冠状病毒疫情发生、蔓延发展情况，本院可以认定确因疫情导致A公司与B公司之间合同履行出现重大障碍，构成不可抗力。
C公司与B公司在原合同中约定的不可抗力条款，亦约束A公司和B公司，但该约定明确：由于不可抗力而导致本合同任何一方无法履行全部或部分合同义务，该方可就受不可抗力事件影响的部分，不承担未履行本合同的责任，但应在72小时内及时通知另一方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理的期限内提供相关证明。
疫情对不能履行合同具有直接的因果关系，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》要求：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
B公司按照约定，应于2020年1月10日前交纳上半年租金，在约定的时间，B公司并没有支付租金，应当承当相应的违约责任。疫情发生后，才构成B公司不承担违约责任的理由。本院对A公司主张的违约金按照上述规则确定B公司应支付的违约金金额。
本院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条的规定，酌情确定应当减免租金的金额。
一审判决：
1、被告B公司于本判决生效后七日内给付原告A公司租金70200元(相对于原告诉请减少了两个月租金);2、被告B于本判决生效后七日内给付原告A公司违约金126.36元;3、驳回原告A公司其他诉讼请求。
一审后，双方对判决不认可，均提起上诉。二审法院对双方的上诉请求均未支持。
二审法院认为(因内容较多，下文进行重点摘写)：
A公司、B公司签订的三方协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，B公司承租涉案场地用于自助榨汁机经营。A公司、B公司在履行合同过程中出现新冠肺炎疫情，新冠疫情的出现及疫情防控措施客观上确会对正常经营活动造成较为严重的影响，B公司也确因疫情营业收入明显受损。但随着疫情变化以及政府的管控措施的调整，B公司提出终止租赁的时间节点也已经是新冠疫情防控措施减少，各行各业全面复产复工的时间，且双方签订的租用协议于2020年12月31日到期，B公司亦实际使用了涉案场地经营，一审法院综合考虑疫情及疫情防控措施导致B公司营业收入明显减少等本案实际情况，根据公平原则酌情确定B公司应付租金，并无明显不当，本院予以维持。A公司、B公司的上诉请求，本院不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
从上述案例可以看出，B公司确因疫情导致合同无法履行，可就受不可抗力事件影响的部分，不承担未履行本合同的责任。但仅限于受影响的部分，其未按照协议约定支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，且其提出解除时间节点已经是新冠疫情防控措施减少，各行各业全面复产复工的时间，不能以疫情为不可抗力要求解除房屋租赁合同并且不承担违约责任。
以上述案例延伸来看，若因为疫情的反复和持续，使经营者陷入经营困难，继续履行租赁合同所需的财力、物力超过了合同双方基于合同履行所能获得的利益，在租赁期未到时是否允许违约方单方解除合同呢?笔者通过搜索案例：云南省大理白族自治州中级人民法院审理的(2021)云29民终222号中法院认为，本案承租人按合同约定并无合同解除权，但基于其经营艰难及新冠疫情等客观因素的影响，其继续履行合同势必造成更大的损失，且其已腾空租赁房屋将钥匙交回给上诉人，双方履行合同已形成僵局，一审据此情形判决解除双方签订的租赁合同正确，本院予以维持。为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。被上诉人在其违约情况下解除合同，一审对其诉请的要求退回的五个月租金和5万元履约保证金共计181250元判决不予退回，符合本案的客观实际，本院予以维持。上诉人同意解除合同，但要求被上诉人任洪君按合同约定承担30%的违约金283500元，与本案客观事实不相符，本院不予支持。
综上可以看出，因疫情的持续性影响导致租赁方继续履行租赁合同困难，继续履行势必造成更大的损失的情况下，可以提前解除合同但根据公平原则仍要承担一定的违约责任。
作者：云南震序律师事务所 王其文律师