裁判要旨：房地产开发中，有些牵头单位没有房地产开发资质，为了开发房地产而专门成立了开发单位，出现纠纷后牵头单位往往以为自己没有资质，开发合同不是跟自己签订为由推脱责任，但并不是所有的牵头单位都不担责，本案中牵头单位与开发单位被认定需要承担共同赔偿责任。
「案情简介」
2007年7月XX医院需要在昆明市呈贡区设立“呈贡新区医院”，并建设配套职工住宅。2010年12月，XX集团公司向XX医院发函，希望参与到呈贡新区医院职工配套住房的开发建设项目。2011年7月，XX医院作为甲方与XX集团公司作为乙方签署了《XX医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议(定向开发)》，对双方的权利义务进行了约定。2011年9月，XX集团公司向XX医院出具《委托书》载明：“委托子公司XX置业发展有限公司新组建的XX昆明置业有限公司负责实施XX医院呈贡新区医院职工配套住房的开发建设管理工作。本项目建设及管理过程中产生的一切债权、债务及其他法律责任，由XX昆明置业有限公司自行承担。”2015年12月，XX昆明置业有限公司作出《项目建设承诺书》，表明愿意履行《XX医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议(定向开发)》之约定，并就“小区住房销售对象”、“房屋价格的确定”、“项目建设履约保证金”、“承诺责任”等事项进行承诺。其间，XX集团公司就住房及车位销售价格与XX医院进行过协商。2017年4月，XX集团公司不再持有XX置业发展有限公司的股份。
XX医院职工配套住房建成后，2016年4月，XX昆明置业有限公司向医院发函《关于尽快明确XX小区剩余房源处置完成时间的报告》，要求XX医院尽快明确剩余房源的分配。2016年5月，XX昆明置业有限公司向医院发《催告函》，要求XX医院在接函后十日内组织职工购买剩余住宅。同日，XX昆明置业有限公司与XX建设集团云南第X建筑安装工程有限公司签订《协议书》，约定以XX小区90套房屋抵偿债务;XX昆明置业有限公司与云南XX第XX建设有限公司签订《协议书》，约定以XX小区95套房屋抵偿债务。2016年6月，XX昆明置业有限公司向XX医院函告了冲抵工程款的情况。2016年7月，XX医院向XX昆明置业有限公司复函，要求XX昆明置业有限公司停止冲抵工程款的行为，将已冲抵的房源收回并交由医院后期处置。之后，双方就此多次进行来函协商。经XX医院与XX昆明置业有限公司确认，XX昆明置业有限公司共计处置了281套房源。XX医院要求两公司共同向XX医院赔偿损失。
「本案的焦点、难点」
1.《XX医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议(定向开发)》及《项目建设承诺书》的性质应当如何认定以及合同主体应当如何认定?
2.合同主体是否存在违约行为以及违约责任、损失应当如何认定?
「判决结果及理由」
(一)判决结果
1、XX昆明置业有限公司、XX集团公司于本判决生效之日起十日内共同向XX医院赔偿违约损失27168745.72元;
2、驳回XX医院的其他诉讼请求。
(二)判决理由
1、关于案涉合同的性质、效力以及法律关系问题
(1)关于案涉合同的性质。本院认为，无名合同是指《中华人民共和国合同法》分则明文规定的十五类合同之外的合同，其存在是源于合同自由原则，即允许当事人在不违反法律的强行性规定和社会公共利益的前提下，自由签订任何内容的合同，以实现其预期的利益。本案三方法律关系涵盖建设项目审批、土地招标、工程建设、房屋销售认购以及利润分配等诸多方面，故一审认定本案案由为合同纠纷有事实、法律依据，应予维持。
(2)关于案涉合同的效力。本院认为，《框架协议》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，应依法确认其效力合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照约定享有其合同权利，履行其合同义务。
(3)本案三方当事人之间的法律关系。本院认为，XX集团公司于2010年12月发函承诺，我方将成立项目公司，依法取得本项目土地，负责住宅项目开发建设，并按双方协议的房价、户型、套数、面积及交房标准交房;于2011年7月在《框架协议》中约定，保证其具有履行本协议的能力，并保证组建资质符合的相关机构，以符合相关法律、政策规定的方式开发建设本项目;以及XX昆明置业有限公司于2015年12月8日出具的《承诺书》附有附件，该附件是XX集团公司出具并载明，我集团委托XX昆明置业有限公司负责医院职工配套住房的开发建设管理工作;而《承诺书》亦载明XX昆明置业有限公司是履行2011年7月XX集团公司与XX医院签订的《框架协议》，负责医院职工配套住宅“XX小区”的开发建设。结合案涉项目的开发建设由XX昆明置业有限公司履行的实际情况，能够相互印证就案涉项目的开发建设，XX集团公司并不直接履行而是由其委托XX昆明置业有限公司履行。故一审认定本案三方当事人之间形成第三人履行债务的法律关系，有事实、法律依据，本院予以维持。
2、关于案涉合同的主体问题
(1)关于XX集团公司在本案中的主体问题。本院认为，第三人履行合同义务，与债务转让存在根本的区别：前者第三人不是合同的当事人，并不直接对债权人承担债务，该第三人履行合同的行为是基于法律规定或约定而代替债务人履行合同的行为。故《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“……第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”后者是合同主体的变更，原债务人退出合同关系，而由第三人取代成为债务人，在该第三人不履行合同或不适当履行合同时，应向债权人承担违约责任。
(2)关于XX昆明置业有限公司在本案中的主体问题。XX昆明置业有限公司在二审中明确主张，因本案三方当事人之间系第三人履行债务的法律关系，故其不应当承担责任。
本院认为，XX昆明置业有限公司于2015年12月作出《承诺书》之前，其此观点是成立的，但之后因其在该《承诺书》中第13.2条明确承诺，我公司因违反本承诺书，按照承诺书和《商品房购销合同》的约定承担责任。故其不仅是代替XX集团公司履行合同债务，而且是对履行合同债务违反其承诺约定的，愿意自行承担违约责任，即为债的加入，成为合同债务人。XX医院有权依据《承诺书》中XX昆明置业有限公司自己做出的承诺，要求XX昆明置业有限公司作为债务人，按照承诺书的约定履行合同义务，以及承担相应违约责任。故XX昆明置业有限公司的此项上诉理由，不能成立。
3、关于本案中是否存在违约行为问题
首先，XX昆明置业有限公司上诉称，XX集团公司于2015年11月向XX医院发出《关于XX小区住房及车位销售价格的函》，明确接受房屋、车位定价的前提是XX医院同意在2015年12月组织完成购房职工与XX昆明置业有限公司签订《商品房购销合同》和缴纳购房款，故其在此之后处置房源，不存在违约。
本院认为，该函由XX集团公司于2015年11月发出，系就案涉项目住房及车位定价与XX医院协商。依据该函载明的内容来看，其中没有接受定价的前提条件是在2015年12月完成签订《商品房购销合同》和缴纳购房款的意思表达;且该函件仅是XX集团单方出具，而XX医院并没有回函表示同意。在此之前，XX昆明置业有限公司与XX医院就住宅、车位定价问题于2015年9月共同和造价公司签订《建设工程造价咨询合同》，造价公司于2015年12月出具《“XX”小区项目建设开发成本测算报告》，其中载明案涉建设项目住宅房屋的价格，且确定该房价成本是通过XX昆明置业有限公司提供的图纸，资料和缴费收据，并按照现行云南省施工预算及配套费用定额计算编制而得，此结果客观反映了小区开发成本的真实性，并得到XX昆明置业有限公司所委托的XX造价公司确认;是经谈判最终取得双方认可的住房销售价格。故XX昆明置业有限公司此项上诉理由与查明的事实不符，不能成立。
其次，在三方当事人对案涉3425套住房的认购完成时间没有约定的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合本案《框架协议》及《承诺书》约定，须XX医院明确表示不再选房或双方共同确认医院选房完毕时，才会出现“剩余房源”，在此之前3245套住宅应认定为其销售对象依约只能是医院职工。下面将根据本案查明的事实，结合三方当事人各自的诉辩主张分别阐述本案三方当事人是否履行了通知、协助义务，进而是否需要承担相应的违约责任。
(1)关于XX昆明置业有限公司的违约行为及责任问题。
XX昆明置业有限公司作为案涉建设项目的开发商，以及争议281住宅的销售方，基于《中华人民共和国合同法》第六十条规定负有法定的通知义务，但是XX昆明置业有限公司并未及时且如实告知XX医院争议281套住宅向非医院职工销售的实际情况，且在未依约与XX医院就剩余房源确定的情形下，单方向非医院职工出售争议的281套住宅，构成违约;使得XX医院就案涉3425套住宅销售对象按《框架协议》约定是医院职工的合同利益难以得到实现，应承担相应的违约责任。
(2)关于XX集团公司的违约行为及责任问题。
如前分析，本案三方当事人之间形成第三人履行债务的法律关系，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”XX集团公司应依法承担相应的违约责任。故一审确认，XX集团公司因XX昆明置业有限公司的违约行为对XX医院承担违约责任，XX昆明置业有限公司因自身承诺向XX医院承担违约责任有事实、法律依据，本院予以维持。
(3)关于XX医院的违约行为及责任问题。本院认为，XX医院作为住宅选购的组织方，为保障全部住宅销售对象按《框架协议》约定是医院职工的合同利益得以实现，基于《中华人民共和国合同法》第六十条规定负有法定的协助义务，但是XX医院存在一定的拖延，且在XX昆明置业有限公司多次发函和争议协调过程中，均未依约提供具体的购房职工名单，故其对于损失形成亦有一定责任。
4、关于本案违约损失是多少问题
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”本案中XX昆明置业有限公司、XX集团公司的损失赔偿额应当相当于因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在案涉建设项目住宅房价上涨的情形下，向非医院职工出售的281套住宅，实际产生了差价损失，即客观上造成了XX医院职工或引进人才不可能以《承诺书》约定的价格取得281套房屋;且如前分析，系XX昆明置业有限公司、XX集团公司的违约行为所导致，故应向医院赔偿住宅差价损失。
「主要代理观点」
(一)XX医院与XX公司签署的《XX医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议》(定向开发)(下称“框架协议”)合法、有效，是双方当事人真实意思的表示，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
(二)XX昆明置业有限公司向XX医院出具的《承诺书》是其真实意思表示，《承诺书》合法、有效，XX昆明置业有限公司履行合同债务违反其承诺约定的，愿意自行承担违约责任，构成债的加入。
(三)违约责任担责主体的问题
1、XX集团公司应当担责
本案形成的是第三人(XX昆明置业有限公司)向XX医院履行债务的问题，根据《合同法》第六十五条，第三人(XX昆明置业有限公司)不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人(XX集团公司)应当向债权人(XX医院)承担违约责任
2、XX昆明置业有限公司应当担责
XX昆明置业有限公司于2015年12月向XX医院出具了《承诺书》，该份《承诺书》合法有效，XX昆明置业有限公司履行合同债务违反其承诺约定的，愿意自行承担违约责任，构成债的加入。
(四)XX昆明置业有限公司在《承诺书》履行过程中存在严重违约行为，其应当向XX医院承担违约责任。根据《承诺书》第4条及14.3条约定，小区住房的销售对象为医院职工，但其擅自处分了属于XX医院职工的281套房屋，严重违约。
(五)XX集团公司因XX昆明置业有限公司违约应向XX医院承担违约责任。
(六)XX集团公司及XX昆明置业有限公司应当向XX医院承担违约金及赔偿《承诺书》履行后XX医院可获得的利益。
「办案体会」
本案涉案项目的开发建设是在特殊背景下产生的，XX医院基于对XX集团公司国企背景的信任，积极努力争取到了优惠的地价并将项目交给了XX集团公司旗下的项目公司XX昆明置业有限公司开发建设。因呈贡商品房价格上涨迅猛，在巨大经济利益的驱使下XX昆明置业有限公司背信弃义，不仅擅自处理了XX医院职工281套房屋，并且针对已购房的职工采用了违约加价、拒不交房的恶劣手段，XX医院几千名职工因XX昆明置业有限公司的违约无房可住，XX医院职工及人才无法安置，将要引进的人才也因为房屋无法解决纷纷流失，XX医院的信誉受到了严重损害。该起纠纷中XX集团公司没有房地产开发建设的资质，其不是实际开发方。XX昆明置业有限公司作为实际开发方，单方出具了《承诺书》。代理律师在设计诉讼策略时如何让XX集团公司及XX昆明置业有限公司共同向XX医院担责是个棘手的法律问题。代理律师通过运用《合同法》第六十五条，解决了XX集团公司需要担责的问题，同时运用债务加入的法律规定解决了XX昆明置业有限公司的担责问题，最终该案取得了较好的诉讼效果。
作者：张静