裁判要旨：当事人与房地产开发公司所签订的合同为“借款”、“融资”等名称，且约定双方可就还款或购房二选一，使得该合同双方表面上为借贷关系，但因其已明确约定案涉房屋的房号、单价、面积及总价，且不违反法律法规的强制性规定，法院依然认定为合法有效的书面买卖合同。在再审中，当事人重新提供新且充分的证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款且非其自身原因未办理过户登记后，法院认定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，支持了当事人作为案外人对其以“融资协议书”购买的房屋申请的执行异议。
「案情简介」
原告班某与第三人XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)于2010年签订《合作建房意向书》，约定双方拟在昆明市豆腐营城中村改造项目西山区XX 号地块进行合作建房，合作分合作预备期、建房实施期、竣工分配期三个阶段，进入建房实施期后双方须签订正式的《合作建房合同》，进入竣工分配期后需订立《商品房购销合同》。XX公司提供土地、技术、开发建设资质、主要建设资金及人员等，班某提供部分建设资金，班某需在签订协议时预交建房资金 10万元，该资金在班某选房时根据所选房屋的价款多退少补。同日，双方签订《融资协议书》，约定班某以提供现金及现金等价物的方式给XX公司作为开发豆腐营城中村项目所用，融资期限为自主协议生效至取得项目商品房预售许可证，融资金额为 300160元，利息按实际借款天数以班某所支付的现金及现金等价物金额为本金，按融资当日银行五年期固定存款利率计算。班某有权在融资协议还款期限届满后七个工作日内选择要求XX公司归还本金 300160 元和利息，或者以该款作为购房款购买指定的房屋，建筑面积暂定为 42.88 平方米，单价为 7000 元每平方米。还约定签订融资协议当日班某需支付 30160 元，合同签订七天内支付 270000 元。2013 年 9 月 12 日，XX公司向班某开具金额为282693.50 元的维修基金、工本费、配套费、契税收据，于 2013年 9 月 30 日开具金额为 425.86 元的物业服务费、电梯运行维保检、二次供水加压运行费，还开具了金额为 540.55 元的公共水电费、装修垃圾清运费、楼道维护和电梯货运使用费收据。2018年7月20日，昆明市XX法院就杨某、王某诉云南XX房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司昆明护国路支行借款合同纠纷一案作出判决，判决XX公司需偿还杨某、王某已偿还的贷款本息以及利息。因XX公司拒不执行，XX区法院受理执行案件，执行过程中一审法院查封、冻结了被执行人XX公司名下坐落于昆明市西山区XX苑 B 幢XX号房屋一套。在强制执行过程中，案外人班某向法院提出执行异议，要求中止执行上述房屋XX区法院经审查，XX区民事裁定书，裁定驳回案外人班某的执行异议请求。班某不服，引起该案。
「本案的焦点、难点」
如何证明原告班某已经支付全部购房款，且双方所签订的合同符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条所规定的四个要件?
「判决结果及理由」
(一)判决结果
一、撤销云南省昆明市XX法院民事判决和云南省昆明市XX区人民法院民事判决;
二、判令立即停止对位于XX苑 B-XX号房屋的强制执行，并解除对该套房屋的查封。
(二)判决理由
针对焦点1：本案中，第一，在杨某和王某申请人民法院查封之前，班某与XX公司已签订合法有效的书面买卖合同。2010 年 4 月 9 日《合作建房协议》、《融资协议书》已经明确约定双方在昆明市豆腐营城中村改造项目西山区 13 号地块进行合作建房，合作分合作预备期、建房实施期、竣工分配期三个阶段，班某以提供现金及现金等价物的方式给XX公司作为开发豆腐营城中村项目所用，班某有权选择该款作为购房款购买指定的房屋，合作建房、购房的意思表示清晰，2013 年 8 月 26 日班某与XX公司书面确认了购买房屋的房号、单价、面积及总价，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。第二，在人民法院 2018 年应杨某和王某另案生效判决确认的债权进行查封之前，2013 年班某已合法占有该不动产。第三，班某已支付全部价款。班某与配偶范玫提交的银行转款凭证、兴业银行股份有限公司昆明分公司出具的 2011 年 6 月 9 日收款单位名称及流水信息情况及 2013 年 9 月 12 日XX公司开具的收款收据相互印证，足以证明班某已经支付全部价款。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记，一是XX公司自认挪用了班某交纳的契税;二是案涉房屋所在的土地被云南省XX法院查封，未能办理相关过户手续的原因不在买受人班某。
「主要代理观点」
一、该案符合“有新的证据，足以推翻原判决、裁定”的情况二、审判决书维持一审判决的理由是“申请人提供的证据不足以证明其已经支付了全部购房款”。结合本案，2010年4月9日，申请人与XX公司签订《合作建房意向书》《融资协议书》，依照《融资协议书》，申请人选择购买“XX苑B-XX”房屋，该房屋实际的建筑面积为XX平方米，购房款为266770元。对于购房款的支付，XX公司已经出具了收据号为NO.3973734的收款收据，能够证明申请人已经支付了“XX苑B-XX号”房屋购房款266770元，维修基金、工本费、配套费、契税15923.5元，总计282693.5元。申请人所购房屋的房号与XX公司出具的收款收据上的房号一致，单价与《融资协议》约定的一致，XX公司交付的房屋与收款收据上的房号完全一致;因此，申请人已经支付涉案房屋全部价款，不存在二审法院认为证据不足以证明申请人已经支付全部价款或已超过房屋总价的50%。对于再审申请，提交了新的证据：1、XX公司向申请人提供了新证据《收款证明》 《收款证明》进一步地证明申请人在2013年9月12日已经支付完毕购房款。XX公司向申请人出具《收款证明》，证明申请人购买XX公司开发项目“XX苑”小区B-XX房，申请人于2013年9月12日支付房款266770元、契税8003.1元、维修基金3429.9元、配套费4405.5元、工本费80元、印花税5元，总计282693.5元。收款收据号为NO.3973734。XX公司向申请人出具的《收款证明》的房号与收据上的房号一致，且记载的购房款与收据上的数额一致，XX公司确认“以上收据所涉款项、金额，真实有效”，鉴于收款方都再次出具证明确认款项已经收取，因此，完全可以认定申请人已经支付了全部购房款。2、申请人配偶范玫的中国工商银行卡(卡号：6212882502000001613)的转账流水，交易金额为291219.44元，该款项为申请人在XX公司提供的兴业银行pos机上刷卡支付的购房款。由于该笔交易至今已十多年，现经申请人向兴业银行落实，该银行告知pos机的使用单位为XX公司。因此，申请人早已向XX公司支付了全部购房款。综上，结合本案客观事实和相关证据，足以证明申请人已经购买了“XX苑”小区B-XX房，并且已经支付了涉案房屋的全部购房款。二、昆明市XX法院存在基本事实认定错误的问题在XX区人民法院对涉案房屋查封前，申请人与XX公司签订了书面合同，认购了“XX苑B-XX号”房屋。2010年4月9日，申请人与XX公司签订《合作建房意向书》《融资协议书》，《合作建房意向书》约定:在签订协议时预交建房资金10万元，申请人预交的建房资金在申请人选房时根据申请人所选房屋的价款进行多退少补。《融资协议》约定:融资金额为300160 元，融资协议到期后，申请人有权选择以下方式:一、 要求归还本金+利息;第二、申请人享有指定房屋的购买权，融资金自动转成购房款。建筑面积暂定42.88平方米，房屋单价7000元每平方米，总价款按实际建筑面积计算。申请人按照《融资协议》的约定选择购买“XX苑B-XX”房屋，该房屋实际的建筑面积为XX平方米，购房款为266770元。依据《民法典》第四百九十条第二款的规定：法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。申请人与XX公司购买涉案房屋系双方真实意思表示，双方按《合作建房意向书》、《融资协议书》的约定，申请人履行了付款义务，且XX公司出具收据号为NO.3973734的收款收据;XX公司于2013年9月履行了交房的义务，且申请人接收涉案房屋后，缴纳了涉案房屋的物业费、电梯运行维保费、二次供水加压运行费、公共水电费、装修垃圾清运费、楼道维护和电梯货运使用费。自XX公司交付至今，申请人一直在使用该涉案房屋。双方均履行了主要义务且双方均认可对方的行为，双方的房屋买卖合同已经成立，且真实、合法、有效。因此，买卖合同在XX区人民法院查封涉案房屋之前已经签订。涉案房屋查封时间为2018年，而申请人和XX公司签订《合作建房意向书》、《融资协议书》的时间是2010年，XX公司于2013年9月交付房屋和开具购房款收据，双方买卖房屋的主要义务均在人民法院查封前已履行完毕。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定并没有要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同必须是到不动产登记中心备案的商品房购销合同。申请人与XX公司之间购买房屋的事实系双方履行《合作建房意向书》《融资协议书》而产生的，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定能够排除执行的第一个条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。综上，应当认定申请人与XX公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。综上所述，申请人与XX公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同;申请人已经支付涉案房屋全部购房款。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当予以排除执行。
「办案体会」
本案系案外人对执行标的的异议之诉，在原一、二审中，原告律师均不注意证据材料的齐备，尤其是在提供符合执行异复议规定二十八条第一个要件的房款足额支付证明证据上，始终无法找到明确清晰的证据以证明原告班某足额支付房款。在再审申请中，我方律师重新找到了能提起再审并能充分证明的已足额支付房款的证据，最终在再审中获得胜诉。故在民事诉讼中，证据材料准备系诉讼过程中的中心环节，需要严格注意证据是否已经对案件事实符合相关法律法规的佐证具备高度盖然性，以确保能够充分说服法官。另外，班某购房时，国内房地产开发行业方兴未艾，大小企业皆希望从中分一杯羹。有众多资金能力不足的房企常以“借款协议”预收房款的方式，先行取得房屋买受人的款项，以便后续有充足资金来继续投资建成项目。对于“借款协议”是否是有效的商品房买卖合同，实践中始终有争议。本案中，班某与XX公司签订的“借款协议”之中有约定将借款转为房款的表述，且有明确证据证明了双方已经完全达成合意将借款转化为房款，班某也已使用房屋，因此，从各项证据来看，双方已将该合同视为买卖合同，并且该合同并不违反法律法规的强制性规定，应当视作有效，且于该房产被查封前已经开始履行，符合执行异复议规定第二十八条所规定的第一个要件。在充分分析案件事实及法律关系，以及在证据材料准备充足的情况下，本案才在再审中得以胜诉。
作者：张恒勋